2016年6月，已离职10个月的房产销售曾某某，忽然重新联系了曾就职的海南某房地产公司，并自曝了侵占公司销售佣金一事。
同时，他还交代了自己的同伙——曾经的顶头上司秦某。之前，两人合计侵占了公司销售佣金超百万元。公司上下一片哗然，在调查清楚基本情况后选择了报警。
两人职务并不高，一个销售经理，一个普通销售员，然而，房地产业的销售政策，给了他们极大的套利空间：之前，两人将自己完成的客户销售额，包装成分销公司完成的。因为如果是分销公司完成的，则开发商会支付更多佣金。
这样的操作，有个行业术语叫做“内单外挂”。这样的故事，则恐怕几乎每天都在大大小小的房产公司上演。销售、中介及客户只要谈好分成，多数可以配合得天衣无缝。
前段时间因“戴头盔看房”炒得火热的话题，正是这个故事的“进阶版”：一方面，开发商为了杜绝“内单外挂”，在销售处安装了具有人脸识别功能的摄像设备，锁定客户所属渠道；另一方面，销售、中介以及客户，设法避开开发商的智能识别系统，以谋求更大利益。
这种人脸识别系统的龙头公司，是总部位于深圳的明源云（00909，HK）。国内上万个售楼处使用的人脸识别系统，都来自这家公司。之前，其市值一度达到千亿港元。
而这个能让客户戴上头盔看房的人脸识别系统，则属于明源云的SaaS业务。让人想不到的是，公司的该类业务近年来一直处于亏损状态。
同时，这种业务也使得人们开始思考，地产商与销售、分销之间的不信任，凭什么要消费者以牺牲个人信息的方式买单？

细说渠道佣金差，开发商的销售员拿得最少

“当访客踏入房地产开发商运营的售楼处，在我们智能摄影头内嵌入的基于专有算法的人面辨识技术，实时及准确地识别该访客，并配对曾为访客服务的适当置业顾问，以避免销售渠道冲突。”
——以上介绍，来自于在港股上市企业明源云的招股说明书（申报稿）。
2020年9月25日，明源云在港股上市，当日大涨86.06%，市值超过570亿港元。至近期，明源云市值已稳定在千亿港元上下。



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明源云受到热捧，其SaaS业务(Software as a Service，软件即服务)占了很大因素。
它在招股书中是这么自我介绍的：中国房地产开发商的第一大软件解决方案提供商，大约享有四分之一的市场规模。
据介绍，其SaaS业务主要分为四大类，分别是云客、云链、云采购、云空间。在售楼处安装人脸识别系统，是其中云客业务的一部分。
要理解为什么人脸识别技术会备受售楼处青睐，首先就要了解房地产的销售模式。楼盘建成后，对于特别热销的楼盘，开发商自然可以自己销售，但更多的情况下，开发商需要多渠道合作，这些渠道包括：分销商、中介、老带新、全民经纪人、看房团等。对这些渠道，开发商给的佣金各不相同。
其中佣金比例最低的，是楼盘自己的销售。
“要看楼盘具体情况，但开发商给自己销售的提成一般不高，像我现在这里，客户上门我们销售自己卖的，提成是税前0.3%。”广东省内一楼盘销售如是介绍。
相比起来，他们还不如普通用户。这位销售称，现在大多开发商有自己的软件，任意用户都可以在上面进行登记推荐，一旦推荐对象交易成功，普通用户都可以拿到总价0.6%的佣金——是这位楼盘销售提成比例的2倍。
“在我们这儿，一旦客户被推荐，销售佣金就会很低，只有几百元。但从带看到协助各种手续完成，你该做的还是要做，一样不会少，夸张一点说，那点辛苦费，还不够带客户办理按揭的油费。”她说道。
据此计算，若卖一套总价100万元的房子，销售直接成交可拿到提成3000元。若事先说好，通过其他用户在软件上推荐后，再由销售对接，佣金就可以达到6000元。
从3000元到6000元的佣金差别还算少的，在分销渠道中，佣金比例一般在3%~6%，但对不好卖的楼盘或商铺、写字楼，佣金高的甚至可达10%。
在本文开头的案例中，根据曾某某和秦某曾供职房地产公司的规定，公司销售人员销售该公司房产可获得销售额0.3%的销售佣金，而分销公司可获得销售额5%的销售佣金。于是，作为销售经理的秦某找到曾某某，两人一拍即合，将原本属于曾某某销售出去的房产，挂在了分销公司名下，佣金差了4.97个百分点。
开发商自家销售是成交过程中不可避开的环节，但这一渠道可获得的成交佣金（提成）比例又最低。因此，在房产销售小朱看来，这便给了“职务侵占”形成的土壤，“如果不这么搞，赚什么？”

“职务侵占”造成房地产利润黑洞

开发商与渠道关系其实很微妙，一位行业人士告诉记者，一方面地产公司内部会控制分销销售占比，一方面，又不得不依赖分销。“现在开发商越来越依赖分销，在惠州、三亚这些地方，分销渠道占比可能达到100%，在广州，现在也有70%左右。”该人士说道。...